> Процесс покупки недвижимости в Хорватии. Этапы сделки.

Итак, вы выбрали свой дом в Хорватии, согласовали цену и можно преступать к оформлению сделки. Для того, чтобы вы ничего не упустили, мы еще раз коротко пречислим  все подготовительные этапы сделки и перейдем непосредственно к процессу покупки.

1.   Идентификация продавца.

Необходимо убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры о покупке недвижимости, действительно является владельцем этой недвижимости. Часто встречаются ситуации, когда продавец недвижимости является лишь совладельцем данной недвижимости, и не достигнута окончательная договоренность о продаже объекта со всеми совладельцами. Необходимо, чтобы данные продавца совпадали с данными указаными в документе (Vlastovnica) из Земельной книги.

2.  Идентификация объекта хрватской недвижимости.

Необходимо убедиться, что данные, указанные в документах на данную недвижимость совпадают с реальностью и с тем, что говорит хозяин. Нередки ситуации, когда площадь объекта указанная в земельной книге отличается от фактической площади объекта. Также хозяева недвижимости при продаже могут преувеличить размер недвижимости, поэтому рекомендуется проверять фактическую площадь объекта прямо на месте. То есть берете рулетку, и обмериваете дом

3.     Проверка состояния недвижимости в кадастре.

Данные из кадастра особенно важны при покупке дома или земли.

В кадастре можно получить следующие документы:

а) выписка из листа собственника, которая информирует нас кто собственник или собственники данной недвижимости, в каких долях, а также информирует о назначении земли. Например, это может быть лес, луг, двор, земля для строительства и так далее;

б) копия кадастрового плана, где виден номер объекта недвижимости и его очертания.

с) данные из кадастрового архива, с помощью которых можно видеть на основании чего были произведены те или иные изменения в кадастре.

4.     Проверка состояния недвижимости в Земельной книге.

Проверка недвижимости в Земельной книге является важнейшим из пунктов в утверждении правового статуса недвижимости. Как самостояельно проверить юридический статус хорватской недвижимости мы подробно писали в соответствующем разделе.

5.   Проверка отсутствия коммунальных долгов, связанных с объектом недвижимости, таких как электроэнергия, газ, телефон, вывоз мусора и так далее.

Доказательством отсутствия долгов по данным пунктам, могут являться оплаченные счета, а также о наличии или отсутствии долга вы можете узнать в соответствующей коммунальной слу Заключение предварительного договора жбе. Также можно включить в договор купли-продажи пункт о том, что продавец недвижимости обязуется оплатить все задолженности по коммунальным платежам наступившие до даты продажи объекта.

Этапы сделки:

1.     Заключение предварительного договора (в случае, если ваша хорватская компания еще не открыта ) с заверением его у нотариуса, в котором фиксируются данные объекта недвижимости, продавца, покупателя (физическое лицо), полная стоимость объекта, а также сроки заключения основного договора купли-продажи. Оплата залога в размере 10-15% от стоимости недвижимости. Часто залог оплачивается наличными, в присутствии нотариуса.

Если вы последовали нашему совету и открыли компанию заранее, то пункты 1 и 2 вы пропускаете.

На что обратить внимание в предварительном договоре и позднее в договоре купли-продажи:

а) Данные продавца. Необходимо, чтобы имя, фамилия, адрес проживания и OIB продавца в предварительном договоре в точности соответствовали данным на его идентификационной карте.

б) Данные объекта недвижимости. Должны точно соответствовать данным из земельной книги. Название общины, номер объекта, площадь объекта и так далее.

с) Цена. В предварительном договоре указывается полная стоимость объекта недвижимости в кунах или в евро. Иногда покупатели в договоре с продавцом занижают реальную стоимость объекта, для того чтобы снизить налог на оборот недвижимости, который составляет 5% от стоимости недвижимости. Мы настоятельно не рекомендуем вам такого рода «экономию». Во-первых это противозаконно,  во-вторых, в случае возникновения каких-либо проблем, вам сложно будет доказать реально уплаченную за объект сумму, и в-третьих, при  исчислении 5% налога,  налоговые служащие конечно принимают во внимание сумму договора, но также они ориентируются на рыночную стоимость объекта на момент продажи. Если расхождение между суммой договора и реальной рыночной стоимостью объекта будет существенное, то сумму налога вам все равно придется заплатить исходя из рыночной стоимости объекта.

В предварительном договоре и позднее в договоре купли-продажи также рекомендуется указать фиксированный курс евро к куне, по которому будут осуществляться расчеты, поскольку цены на недвижимость обычно оговариваются и фиксируются в евро, а все расчеты между хорватскими резидентами (хорватским продавцом и вашей хорватской фирмой) должны осуществляться только в национальной валюте –кунах. Часто за расчетный  берется курс Хорватского Народного банка (аналог нашего Центробанка) на день оплаты или какой-либо фиксированный курс по договоренности. Сайт банка, cо страницей курсов валют www.hnb.hr/tecajn/htecajn.htm

В любом случае вам надо быть готовым к тому, что вы потеряете на разнице курсов, поскольку продавать валюту со счета фирмы ваш бухгалтер будет, скорее всего, банку, в котором у вас открыт счет. А курсы коммерческих банков отличаются от курса Народного хорватского банка не в пользу клиента..

д) Залог (Kapara). В договоре указывается сумма залога, выплачиваемая продавцу на момент заключения соглашения. В случае, если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть залог покупателю в двойном размере. В случае, если покупатель отказывается от сделки, залог ему не возвращается. Не рекомендуется выплачивать слишком маленькую или слишком большую сумму залога. Нормальной является сумма залога  10-15%.

е) Часто в хорватских договорах купли-продажи недвижимости фигурирует такое понятие как tabularna izjava, или по-русски - запретительное заявление.  Запретительное заявление может содержать условия, без выполнения которых регистрация прав собственности на объект будет невозможна, например, без выплаты полной стоимости  объекта или каких-либо иных условий. Также этим заявлением продавец может разрешить покупателю без каких-либо дальнейших одобрений, разрешений или условий обращаться за оформлением прав владения на данную недвижимость.

 2. Открытие вашей хорватской компании (с помощью агентства по продаже недвижимости, консалтинговой компании или самостоятельно).

3. Перевод  денег на счет вашей хорватской компании в качестве займа учредителя компании или займа физического лица.

4. Заключение договора купли-продажи, в котором указываются данные продавца, покупателя (вашей хорватской компании),  адрес и характеристики объекта недвижимости, полная стоимость объекта недвижимости, сроки оплаты по данному договору. После оплаты полной суммы договора со счета вашей компании на счет продавца, продавец выдает вам расписку, о том, что вся сумма получена (иногда нотариус просит предоставить еще и выписку из банка о переводе денег продавцу) и нотариально заверенный договор передается на регистрацию в общинный суд соответствующего муниципалитета для регистрации прав собственности покупателя.

Если вы покупаете объект недвижимости с земельным участком, например дом с прилегающей территорией, то имеет смысл в договоре выделить цену отдельно за дом и отдельно за землю. Обычно на постройки приходится 2/3 цены, а на землю – 1/3.. В этом случае вашему бухгалтеру будет проще в дальнейшем поставить объект на баланс и рассчитывать амортизацию.

Если все документы были составлены правильно, то процедура регистрации в среднем займет от 2 до 4 недель. Иногда, чтобы ускорить процедуру, функцию регистрации в общинном суде берет на себя агентство, поскольку они заинтересованы, чтобы процедура регистрации прошла быстрее, ведь оплата агентству осуществляется только после того, как вы получите свидетельство о собственности. Также вы можете и лично отнести документы в суд, где вам выдадут квитанцию с регистрационным номером, по которой вы сможете через интернет отслеживать степень готовности документов.

5. Одну копию договора купли-продажи нотариус отправляет в соответствующий налоговый орган, и через 1  месяц покупатель получает от налоговой извещение на оплату 5% налога на переход права собственности. Сумма налога может быть начислена исходя не только из суммы договора, но также исходя из средней стоимости аналогичных объектов в данном регионе. То есть, если налоговая решит, а они обязательно выезжают на осмотр объекта, что вы занизили официальную сумму договора, то сумму налога они рассчитают исходя из рыночной стоимости за объект в данном регионе.

6. Решение суда, по договоренности, вам передает или нотариус, или агентство недвижимости, также вы можете забрать его в суде самостоятельно. В дальнейшем вы можете получить выписку из Земельной книги, аналог свидетельства о собственности, где в разделе В – Vlastovnica, уже будут вписаны данные вашей компании.

7. Поскольку фактически данные из земельных книг автоматически  в кадастр не попадают, хотя по словам работников кадастра -должны бы, то для внесения ищменений по вашей едвижимости в кадастр, вам необходимо явится туда со всеми документами (договором купли-продажи, выпиской из земельной книги). После этого необходимые изменения в кадастре будут сделаны.

На этом процедура покупки хорватской недвижимости закончена и вы можете переходить к заключению договоров с коммунальными службами для обслуживания вашего дома. Ваша компания, как новый собственник, должна заключить договоры на вывоз мусора, поставку электроэнергии и подачу воды. Если вы покупаете аппартаменты или квартиру в многоквартирном доме, то скорее всего этим будет заниматься управляющая компания, в этом случае вы заключаете договор непосредственно с управляющей компанией.

 


2 комментариев на «> Процесс покупки недвижимости в Хорватии. Этапы сделки.»

  1. Юлия:

    Здравствуйте!
    Я имею квартиру в Хорватии оформленную на фирму. 28 мая 2014 года Россия и Хорватия подписали договор о взаимности и теперь квартиру можно переоформить с юридического лица на физическое. Расскажите пожалуйста подробно, как это можно сделать.

    • Zyrka:

      Добрый день, Юля,
      я не могу вам по этому вопросу ничего рассказать, так как сама лично я этого не делала пока, а тут я делюсь исключительно личным опытом, а не «со слов». Лучше вам проконсультироваться на месте с нотариусом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>