> Уловки и приемы агентств по продаже недвижимости в Хорватии.

          Надо отметить, что прямое нарушение законодательства агентствами по продаже недвижимости в Хорватии встречается крайне редко. Тем более, что с недавнего времени эта деятельность подлежит обязательному лицензированию и многие агентства действительно дорожат своей репутацией. Но, как и везде, бизнес этот не лишен различных уловок, и мы хотели бы предостеречь вас от самых распространенных ошибок, проанализировав несколько ситуаций.

          Поскольку выбор объекта покупки дело не быстрое, многие люди, до того, как окончательно определиться с выбором, приезжают в Хорватию несколько раз. И вот человек просмотрел много объектов, посоветовался с семьей и сделал выбор. Дальше, как правило, начинается торговля. Вы информируете агентство о том, что хотите приобрести вот  этот конкретный дом, встречаетесь с хозяином и начинаете торговаться с ним по цене. Но поскольку время пребывания в стране у вас, как правило, ограничено вашим билетом и агентству точно известно, когда вы уезжаете, то до вашего отъезда хозяин объекта на уступки по цене не идет и  человек уезжает на родину, предоставив агентству вести дальнейшие переговоры.

          Пока вы находитесь на родине,  дальнейшая коммуникация с продавцом происходит через агентство и по прошествии некоторого время они вас информируют, что хозяин согласен уступить по цене такую-то сумму, и если вы согласны, то приезжайте, привозите ваши деньги и будем оформлять. Вы бросаете все свои дела, берете деньги (или аккумулируете их на банковских картах) и прилетаете. Дальше происходит встреча с хозяином, который делает круглые глаза и говорит, что на сумму, о которой идет речь, он ну никак не мог согласиться. Он говорит, что произошло недоразумение, недопонимание и т.д. и более того, цена даже выросла, с тех пор, когда вы в последний раз виделись, например, на 50 тысяч евро. Или просто говорит, что он с тех пор опять передумал и цена теперь больше.

          А теперь представьте себе состояние покупающих, которые, практически видели себя уже на террасе этого дома, попивающими кофе и наблюдающими красивый закат.

          А тут получается, что:

  • а) этого дома им не видать по нормальной цене
  • б) они зря потратили свое время и деньги, чтобы приехать в страну в очередной раз и уедут с пустыми руками
  • в) поиски надо начинать заново

          Конечно, начинаются разбирательства с хорватским агентством, но они разводят руками, мол, что мы можем сделать – такой ненормальный хозяин попался и мы сейчас очень постараемся как-то все уладить. Далее покупатели проводят несколько невеселых дней в гостинице, ожидая своего обратного рейса или практически чуда. И чудо, конечно же, случается! За день-два до очередного отъезда покупателя, не раньше, чтобы все процессы происходили в ажиотаже и у покупателей не было времени на дополнительные раздумья, но и с расчетом, чтобы успеть-таки все оформить, агентство информирует вас, что после долгих и трудных переговоров с хозяином объекта, им удалось-таки вернуться к первоначальной цене и даже немножко снизить ее, но, конечно, не столь существенно, как декларировалось ранее.

          Все, ловушка расставлена, и, к сожалению, большинство покупателей в нее попадают. Дело тут в  психологически тонком расчете, люди уже устали от поисков и от необходимости принимать жизненно-важные решения в меняющихся обстоятельствах, и в конце концов решают, хоть и за бОльшие деньги, чем рассчитывали изначально, но купить уже наконец дом в Хорватии и наслаждаться жизнью. Принять такое решение покупателям всеми силами помогает агентство, которое в дополнение к «гигантской проделанной с хозяином работе», обещает договориться с ним, чтобы часть денег за недвижимость вы внесли позднее, ведь вы рассчитывали на меньшую сумму, когда приехали. Очень большой процент людей в таких обстоятельствах, конечно, если их бюджет реально позволяет, принимает положительное решение о покупке.

          Эта ситуация довольно распространенная, и поскольку никаких денег вы агентству еще не платили, а все расчеты с ними должны производиться только по факту совершения сделки, поэтому при возникновении такой ситуации и спросить с агентства официально нечего. Тем не менее, избежать этой ситуации можно, когда о ней уже знаешь заранее.

                  Совет:    не доверяйте переговоры по цене агентству недвижимости или кому-либо еще,

                                  делайте это лично!

           Еще одна популярная ситуация, выглядит следующим образом:

          Вы прошли все этапы поиска и выбора объекта и, наконец-то, нашли дом вашей мечты. После переговоров, хозяин дома согласился снизить цену до той, которая вас устроила. Вы приезжаете к нотариусу, составляете предварительное соглашение и оставляете хозяину залог в размере 1-5 тыс. евро, поскольку большего количества наличных денег у вас при себе либо нет, либо вы просто не хотите оставлять больше.

     Кстати, обратите внимание, чтобы в договоре стояло слово kapara (залог), а не akontacija (аванс), это важно. Оба слова можно перевести как «авансовый платеж», но хорваты различают эти два понятия. В случае если в договоре стоит «kapara», продавец обязан вернуть вам деньги в двойном размере, если он вдруг передумает продавать вам недвижимость, а в случае «akontacija» – только то, что вы ему заплатили.

          Получив на руки предварительное соглашение, заверенное нотариусом, вы отбываете в гостиницу или, еще того хуже, на родину, для того, чтобы заняться организацией открытия компании, а потом и переводом денег из России на счет вашей компании. И, конечно, вы чувствуете себя уже практически владельцем недвижимости в Хорватии.

          В нормальной ситуации, после заключения предварительного соглашения, нотариус оформляет в общинном суде так называемую активную пломбу на объект недвижимости. Эта пломба позволяет предотвратить все действия с данным объектом до окончания сделки. Но тут есть нюанс: предварительный договор часто заключается на вас, как физическое лицо (ведь компания то еще не открыта), а основной договор купли-продажи будет заключен с вашей компанией. Но поскольку процедура оформления пломбы эта не обязательная, то по договоренности с агентством, нотариус некоторое время не преступает к оформлению пломбы, или агентство уверяет вас, что в этом нет необходимости, аргументируя это тем, что уже через месяц, вы будете обязаны заплатить 5% налог на оборот недвижимости, хотя сделка к тому моменту еще вполне может не завершиться.  Или  вы вообще об этой пломбе ничего не знаете, а агентство вас не информирует.  

          Проходит несколько дней или даже неделя, и на ваши координаты (факс, электронную почту), которые вы оставляли для контакта в агентстве, приходит бумага, в которой хозяин недвижимости официально информирует вас, что отказывается от сделки и готов вернуть вам залог в двойном размере, если это «kapara», конечно. Вы тут же звоните в агентство, спрашиваете, в чем дело, у вас ведь уже имеется нотариально заверенное предварительное соглашение, и просите их разобраться с хозяином. Агенство вас уверяет, что со всем разберется, но после переговоров с хозяином, информирует вас, что у хозяина появился другой покупатель, который предложил за данный объект значительно большую цену, поэтому, даже вернув вам в двойном размере залог, продавец все равно выигрывает в цене, и он волен это сделать, ведь активной пломбы на объекте нет. И, конечно же, новые покупатели вот-вот уже собираются ехать и подписывать официальные документы.

         И вот тут все зависит от того, насколько вы действительно хотите купить данный объект и по какой цене. В ситуации, когда люди практически уже почувствовали себя хозяевами этого дома, вдруг отказаться от покупки и начинать поиски заново бывает крайне тяжело. Именно поэтому человек начинает выяснять, какую сумму предложил другой покупатель и просит организовать встречу с продавцом для того, чтобы разобраться в ситуации и возможно как-то договориться. Хорошо, если в этот момент, он еще не вернулся на родину, а находится в Хорватии, иначе ему придется срочно лететь обратно и это еще один показатель для агентства и продавца, насколько сильно человек хочет купить именно этот дом, из чего они делают соответствующие выводы и используют это при торговле.

         Поскольку агентство обычно полностью владеет информацией о ваших передвижениях, то есть, во сколько вы приехали-уехали и т.д., то и время такой встречи, назначается максимально неудобное для вас. Например, если вы прилетели поздно вечером, то встреча будет назначена на раннее утро и так далее. Это делается для того, чтобы человек в момент встречи находился в максимально несобранном состоянии и был склонен принимать импульсивные решения, на основании не анализа и здравого смысла, а эмоций. Во время встречи продавец разводит руками и говорит, что он ничего такого не хотел и сказал покупателям, что он уже практически продал дом и есть предварительное соглашение, но они предложили такую цену, от которой он не смог отказаться. А кто же не захочет продать свою недвижимость по значительно большей цене? Также он будет говорить, что вообще-то он человек слова и ему крайне неудобно, что так все вышло, и он тут же вернет вам ваш залог, если вы не сможете договориться о новой цене. Договоренности часто располагаются в районе  половины той добавочной стоимости, которую якобы предложил другой покупатель. То есть, если вы изначально хотели купить дом за 100 тысяч, а другой покупатель как бы предложил 150 тысяч, то с большой долей вероятности, продавец будет настаивать на сумме 125 тысяч, и конечно же, только потому, что он такой порядочный и вы первый к нему пришли. Не будьте наивными! Никто не продаст вам товар дешевле, только потому, что вы ему понравились или первый пришли, тем более, когда речь идет о таких суммах.

         Дальнейшее развитие ситуации зависит уже от многих обстоятельств. Безусловно, вы можете отказаться от покупки и получить назад свои деньги в двойном размере, хотя, почти наверняка, не смотря на заверения, возврат денег будет тянуться долго и муторно, ведь продавец не планировал возвращать вам ваши деньги, да еще и прибавив свои. Возможен вариант, когда через некоторое время после вашего отказа от покупки, продавец опять захочет вернуться к первоначальной цене, но поверьте, сил, времени и финансов на все это представление вы потратите много.

 Совет:

          Избежать всего этого спектакля достаточно просто: если вы приняли решение о покупке конкретного объекта, заплатите хозяину нормальный залог - 10-15% от стоимости недвижимости. Залог должен быть отражен в предварительном соглашении, также настаивайте на регистрации предварительного соглашения в суде. А самый надежный вариант  - сразу оформляйте договор о покупке, если технически такая возможность есть (уже открыта компания). Если денег на счету компании пока нет или их не достаточно, в договоре укажите сроки оплаты за объект. И сразу же регистрируйте сделку в общинном суде.

        Если после того, как вы решили отказаться от сделки и не обсуждать новую цену,  ваш залог все-таки «застрял» у продавца и происходит кормление «завтраками» по поводу возврата ваших денег, надавите на агентство, пусть организуют возврат, ведь они заинтересованы в том, чтобы вы остались их клиентом и купили хоть что-нибудь.

← Предыдущая статья

Следующая статья →


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>